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上海自动化仪表股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产并募

发布日期:2021-09-29 17:30   来源:未知   阅读:

  根据2014年10月31日临港集团与临港投资签订的《商标使用许可合同》,临港集团将已注册的使用在35、36、37、39、41、42、44类商品上的第4178535、4178518、4178517、4178515、4178516、4178519、4178520号图片商标,许可临港投资无偿使用在35、36、37、39、41、42、44类商品上。许可使用期限自2014年11月1日起至2017年11月27日止。合同期满,如需延长使用时间,由临港集团和临港投资另行续订商标使用许可合同。

  截至2014年12月31日,临港投资及其下属公司已设定的资产抵押情况如下:

  注明:松江公司用于抵押的房地产部分已出售,故其对应的房地产权证号发生了变更,新证号分别为“沪房地松字(2014)第032143号”、“沪房地松字(2014)第032142号”。康桥公司用以抵押的康桥园区一期项目在建工程已于2014年竣工,故其房地产权证号变更为“沪房地浦字(2014)第220363号”。

  临港投资及其下属公司拥有的房地产开发资质共计5项,该等开发资质的具体情况如下表所示:

  注:松高科房地产开发企业暂定资质证书续期正在办理中,预计于2015年4月取得。

  上述开发资质到期前,各资质持有主体会按照相关规定向相关发证机关申请延续手续。由于上述开发资质主要用于商品房开发业务,对临港投资及其下属公司的园区开发主业没有任何实质性影响。

  临港投资及其下属公司在项目开发运营过程中严格按照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关行业法律法规和要求,以及相关的质量标准开展经营活动。公司在批租地块内的土地管理、规划建设、招商引资及园区管理服务等方面均符合ISO9001:2008质量管理体系标准。

  临港投资下属子公司立项根据临港投资的统一要求,分为预备立项和正式立项两个阶段,预备立项前要经过临港投资土地评审环节,预测并控制土地成交的最高价。在正式立项前同样也要经过临港投资开工评审环节,需要对项目开发、建设、经营作详细方案,预测并控制项目的收益情况。

  通过聘请并管理施工监理单位进行施工过程进度、质量、安全、成本等四维控制,采取每周现场例会等各种形式及时解决施工过程中的问题,加强现场文明施工、安全施工等各项检查,采取聘请外部专家等飞行检查的方式,发现问题及时发出整改通知单并限期整改。在支付工程进度款方面,通过施工监理单位核实形象进度,投资监理单位根据施工监理单位核实后的形象进度核实相应的造价,再根据与承包单位签订的合同严格按合同条款支付工程款。

  (1)项目竣工后,督促总包单位在规定的时间内编制工程竣工图,(包括各分项工程的竣工图)及竣工资料;组织公安消防、环保、防雷办、规划、电梯、城市档案等部门专项验收,取得认可文件或准许使用文件;组织工程竣工备案。

  (2)定期对建筑物质量进行跟踪、评估。保修期满前还会组织相关部门对土建、钢结构等部位进行重点检查,质量符合国家要求的同意支付保修金,一旦发现有质量问题,当即进行整改,直至符合要求为止。

  临港投资的公司定位:产业转型、产业升级的引领者和推动者,品牌园区的开发商、运营商和服务商。

  临港投资的公司使命:致力于成为成为世界知名、中国领先的产业园区开发商、运营商和服务商;践行“为产业创造价值”的宗旨,服从服务区域发展、企业发展、人才发展,通过打造一流产品、提供一流服务、创造一流效益,着力为股东创造投资价值。

  临港投资将加快松江园区、康桥园区、南桥园区、自贸区(洋山)陆域部分等现有园区板块的开发进度,努力将每一个园区都打造成各自区域产业项目的标杆和典范。在此基础上,临港投资将深耕上海未来发展的重点板块,不断拓展新的产业园区,打造新的区域产业集聚平台。

  临港投资将坚持高端定位,持续推出智慧创新、生态节能、市场认同的产业园区和综合性物业产品。在此基础上,未来还将逐步建立针对不同产业门类、客户需求、地理区域、空间容量需求的园区品牌和物业产品线)持续完善产业配套服务体系

  在优质物业产品的基础上,临港投资致力于为园区内企业和人才发展营造更加完善的软硬件配套服务环境,帮助产业更好地创造价值。临港投资将进一步关注产业发展趋势,在创新创业、科技金融、知识产权、人才发展、生态环境等方面优化服务体系。

  在创建品牌园区,服从服务区域发展、企业发展、人才发展的同时,临港投资将通过产业园区内物业经营和租售,以及相关增值服务获得商业回报。临港投资将通过持续的品牌塑造、团队建设、管理优化提升经营绩效,还将进一步发掘园区集聚的产业生态价值,在综合服务、产业投资等业务领域开拓新的商业机遇。

  目前,产业园区原则都按照“统一规划,分批拿地,滚动建设”的方针开发经营。临港投资旗下的松江园区、自贸区(洋山)陆域部分等处于开发经营中期,康桥园区、南桥园区、松江新兴产业综合体、佘山园区等尚处于开发前期。

  未来三年,临港投资积极发挥控股股东国家级开发区长期建设经验,协调各方资源,按照各自功能定位和规划要求,努力将每一个项目都打造成各自区域产业项目的标杆和典范,实现经济效益、社会效益“双丰收”。

  根据园区的发展趋势和客户需求,临港投资将加快现有园区范围内产业载体的开发、销售和租赁节奏,适当提高产业载体的销售比例和公司资产的总体周转速度,提升企业的盈利水平。

  未来三年,临港投资将进一步提升在产业园区开发业务上的核心竞争能力,87654品特轩高手开奖,重点将围绕以下几个方面:

  一是进一步打开产业门类,重点聚焦创新创业企业。除现有的光仪电等特色产业集群外,临港投资还将把握科技进步大方向、产业革命大趋势,按照新技术、新产业、新模式、新业态的“四新”要求,瞄准世界科技前沿领域和顶级水平,进一步聚焦重大科技创新工程和创新产业项目。自贸联发还将进一步关注自贸区改革中在金融、贸易、物流、投资等领域涌现的新兴产业。

  二是不断完善园区综合配套功能环境。在软件方面,配合政府发挥各类政策扶持和管理制度合力,构建创新有效的服务体系,例如人才服务、创新创业服务、物业管理服务、知识产权服务、生态环境建设、科技金融服务等等。继续深入探索完善“一团队、三平台、九模块”服务体系,充实服务内容与手段,加快推进企业服务窗口平台、企业协会与园区科协平台、知识产权托管平台等平台建设,优化完善模块化服务内容。在硬件方面,要加快与当地政府协调,配合政府逐步完善提升周边市政、公共事业配套水平,尤其是协调好教育、医疗、文化、体育等高端人才重点关注的生活配套设施,提升园区吸引人才就业、留住人才发展的综合实力。

  三是关注园区规划定位,丰富品牌与产品线。通过对产业的深入研究,完善项目与客群识别分析机制,通过产业链和企业生命周期发展规律,指导产业园区空间布局和资源配置,细化园区建筑产品分类,逐步建立起分别针对不同地理区域、空间容量、建筑层高和商务配套的品牌和产品线系列。

  四是不断提升园区建筑品质。坚持高起点规划、高品质设计、高水平管理和高标准建设。在现有建筑风格、材料工艺等经验的基础上,进一步提升建筑风貌和表现形式。主动对接、研究国内外一流企业关注的、具有社会责任的新材料、新技术和新理念,尤其是要加大绿色、节能、环保等方面的投入。

  除了现有的产业园区内物业的销售、租赁以及提供园区服务外,临港投资未来还将向园区代建、园区托管、园区企业综合服务、招商引资增值服务及产业投资等业务领域拓展。

  临港投资将根据未来业务拓展的需要,综合考虑资本结构、盈利能力、外部市场环境等多种因素,不断拓展新的融资渠道,优化资本结构,降低筹资成本。临港投资将以本次股票公开发行为契机,积极利用国内外资本市场的直接融资平台,适时通过股票、公司债、可转债、境外人民币债券等多种金融工具进行融资,为未来业务发展奠定坚实基础。

  在巩固松江园区、康桥园区、南桥园区、自贸区(洋山)陆域部分等现有板块的基础上,临港投资将利用上市公司对接资本市场的有利契机,通过兼并收购不断拓展新的产业园区项目。

  逐步完善公司的各项经营管理能力,发挥好总部与各个园区之间的职能优势。充分利用点、线、面的有利条件,逐步形成在园区开发和经营中区域化、规模化、集约化、专业化的竞争优势。要在总部统一管理体系下,按照相互监督、相互制约的原则,建立和健全各项管理制度。特别是要进一步完善成本控制体系、招商价格体系等方面的建设,使各个园区的产品体系形成更具市场竞争优势的成本曲线和招商价格曲线)全方位提升企业的人才战略

  临港投资将围绕企业和园区的发展目标,把人才作为重要的战略资源,对人才培养、吸引和使用纳入到企业的战略发展中,并依托人才战略,使管理能力整合提升更上一层楼。临港投资将加强人才梯队建设,重视人才的引进和储备,建立点、线、面结合,建立立体式、多层次的员工教育培训体系。普通员工要重点加强专业能力和独立操作能力的建设,中层管理人员要重点加强执行力和独挡一面能力的建设,高层管理人员要重点加强综合管理能力和统军带兵能力的建设。

  (4)本次重大资产重组工作进展顺利,募集资金全部到位,募集资金投资项目如期实施;

  (1)公司必须在立足于现有产业园区的基础上,进一步寻找适合自身发展战略的新项目,为今后的长远发展提供支撑;

  (2)随着公司市场的拓展和规模的扩张,对高素质人才的需求较为迫切,如果人力资源的规划以及激励机制的创新不能跟上公司的发展速速,也将影响公司计划的实施;

  (3)公司在快速发展过程中存在较大的资金需求,能够多渠道的获得融资,将对公司计划产生影响。

  上述发展计划,主要是建立在临港投资下属园区现有业务的基础上,并根据未来业务扩张、规模扩大、上市后的战略调整制定。因此,现有业务是未来几年发展计划的基础,发展计划是与现有业务之间具有发展的连续性。

  朱伟强,董事长,男,上海财经大学会计学专业本科,香港中文大学专业会计学硕士研究生,高级会计师,1960年8月出生,中国国籍,无境外居留权。1983年参加工作,曾任上海城市规划局财务科科员、副主任科员,上海新兴技术开发区联合发展有限公司计财部财务主管、进出口贸易部财务主管,上海亿威实业有限公司财务经理、副总经理。1995年至1997年,历任漕河泾新兴技术开发区发展总公司进出口贸易部经理助理、贸易部副经理、进出口贸易部副经理(主持工作)。2000年至2002年,担任上海漕河泾开发区西区发展有限公司副总经理。1999年3月参加市委党校中青班学习。2002年至2004年,历任漕总公司总经理助理、西区公司常务副总经理、浦江分公司副总经理、副总会计师、财务部经理。2004年6月至今,担任临港集团总裁助理、副总裁、党委委员。2011年1月起担任临港投资董事长。

  孙昂,副董事长,男,华东师范大学企业管理硕士,经济师。1964年10月出生,中国国籍,无境外居留权。1985年参加工作,曾任上海航天局809研究所技术科兼团委书记,助理工程师。1989年至2005年,担任上海新兴技术开发区联合发展有限公司所属新园大厦公关代表、新谷公司办公室主任兼生产部经理、新和物业公司总经理。2005年1月至2011年3月,担任临港泥城公司总经理。2008年10月至2012年12月,担任临港商建公司总经理。2012年12月至今,担任临港商建党委书记、董事长、总经理。2015年3月起担任临港投资副董事长。

  邵正平,董事,男,上海工业大学信息管理专业硕士研究生,经济师,1958年1月出生,中国国籍,无境外居留权。1976年参加工作,曾任上海电缆厂宣传科副科长、科长、书记助理、副书记,上海市机电工业管理局干部人事处副处长、处长。1995年至2006年,历任上海市委组织部经干处处长、企干办主任、评介中心主任、副局级巡视员、秘书长、机关党委书记、副部长。2006年10月至今,担任临港集团副总裁。2011年1月起担任临港投资董事。

  徐斌,董事,男,同济大学经济管理专业硕士研究生,同济大学管理与工程专业博士研究生,高级经济师,1961年12月出生,中国国籍,无境外居留权。1984年参加工作,曾任上海大众汽车有限公司总经理助理、办公室主任、厂长,上海采埃孚转向机有限公司总经理,上海汽车集团公司零部件董事局副主席。2006年至2010年,担任上海市嘉定区人民政府副区长。2010年12月至今,担任临港集团副总裁。2011年1月起担任临港投资董事。

  袁国华,董事,男,华东理工大学工商管理硕士,会计师,1966年9月出生,中国国籍,无境外居留权。1982年参加工作,曾就职于上海工业锅炉厂财务科,上海金马房地产有限公司财务科。1997年至2003年,担任上海新兴技术开发区联合发展公司财务部副经理。2003年10月到临港集团工作,历任临港集团财务部临时负责人、财务部总监、土地管理部总监、副总会计师、临港投资总经理、审计室主任、投资发展部总监等职。2011年11月至今,担任临港集团副总裁。2011年1月起担任临港投资董事。

  刘家平,监事长,男,中欧国际工商学院工商管理硕士,经济师,1957年7月出生,中国国籍,无境外居留权。1977年参加工作,曾任上海起重电器厂团总支书记、团委书记、党办副主任、党委委员、党委书记助理。1986年11月至1993年5月,历任上海市工业工作党委干部处副主任科员、主任科员、副处长。1993年5月至1999年1月,历任上海市政府办公厅秘书处副处级秘书、正处级秘书。1999年1月至2000年2月,担任漕河泾新兴技术开发区发展总公司副总经理,兼党委副书记。2000年2月至2003年6月,担任漕河泾新兴技术开发区发展总公司总经理,兼党委副书记。2003年6月至2003年12月,担任漕总公司总经理,兼任上海临港综合经济开发区管委会副主任,上海临港综合经济开发区开发公司党委书记、董事长。2003年12月至2010年3月,担任临港集团党委书记、董事长、总裁、漕河泾新兴技术开发区发展总公司总经理,兼任上海临港新城管委会副主任,上海洋山保税港区管委会副主任(到2010年2月止)。2010年3月至2012年6月,担任临港集团党委书记、董事长、总裁、漕河泾新兴技术开发区发展总公司总经理,兼任上海临港产业区管委会党组成员。2012年8月起,担任临港集团党委书记、董事长、总裁,兼任上海市临港地区开发建设管理委员会党组副书记。2011年12月起担任临港投资监事长。

  杨菁,监事,女,上海财经大学会计专业本科,加拿大蒙特利尔国际商学院工商管理硕士,会计师,1967年1月出生,中国国籍,无境外居留权。2002年8月,获得华东师范大学商学院企业管理研究生专修结业证书。1989年参加工作,曾任上海真空器件股份有限公司研究所财务部总账会计。1994年5月至2005年8月,历任漕河泾新兴技术开发区发展总公司财务部资金管理,漕河泾新兴技术开发区发展总公司所属房产经营公司、新和物业公司财务主管、财务经理,漕河泾新兴技术开发区发展总公司所属新谷商务公司财务总监,漕河泾新兴技术开发区发展总公司所属经济技术发展有限公司财务经理。2005年8月至2013年1月,先后担任临港集团资产财务部副总监、总监。2013年1月起,担任临港集团副总会计师、财务金融部总监。2011年12月起担任临港投资监事。

  任曙虹,职工监事,女,大学专科,高级职业经理人,会计师,1966年4月出生,中国国籍,无境外居留权。1986年参加工作,曾任上海低压电器二厂财务,上海嘉年别墅房地产有限公司财务部经理,上海嘉年物业管理有限公司财务部经理。2005年12月至2007年6月,担任临港集团土地部业务主管。2007年6月至今,担任临港投资财务部业务主管。2012年12月起担任临港投资职工监事。

  丁桂康,总经理,男,中共上海市委党校本科生,政工师,1962年10月出生,中国国籍,无境外居留权。2007年4月至2009年12月曾任漕河泾开发区新经济园公司副总经理。2010年1月至2014年12月担任临港集团漕河泾松江园区董事长兼总经理,松高科、松高新总经理、党委副书记。2015年3月起担任临港投资总经理。

  陆雯,常务副总经理兼财务总监,女,上海财经大学注册会计师专门化本科,上海财经大学会计硕士专业学位,中级经济师,中国注册会计师,1976年10月出生,中国国籍,无境外居留权。1999年参加工作,曾任普华永道会计师事务所审计经理。2005年5月至2008年7月,曾任上海临港国际物流发展有限公司财务经理,2008年7月至2010年12月,历任上海临港奉贤经济发展有限公司总经理助理、副总经理,2010年12月至2013年11月,曾任上海市工业区开发总公司副总经理。2013年11月至2015年2月,担任上海临港经济发展集团投资发展部副总监、总监。2015年3月起担任临港投资常务副总经理兼财务总监。

  刘宇澄,副总经理,男,纽约理工学院硕士研究生,1976年12月出生,中国国籍,无境外居留权。1998年8月至2001年5月,就职于漕总公司计划财务部。2004年4月至2011年3月,担任临港集团资产财务部外派财务经理。2011年4月至2013年10月,担任临港集团投资发展部副总监,2011年7月至2013年10月,同时兼任港口公司副总经理。2011年7月起担任临港投资副总经理。

  刘平,副总经理,男,上海华东师范大学硕士,高级经营师,1959年7月出生,中国国籍,无境外居留权。1979年参加工作,曾职于上海仪表厂。1989年6月至2005年7月,历任上海新兴技术开发区联合发展有限公司商场部经理,上海长航企业发展总公司诗莱茵大酒店总经理,上海长航宾馆党总支书记、副总经理,上海新谷酒店管理有限公司园区服务公司副总经理,新石企业服务有限公司副总经理,上海新谷酒店管理有限公司物业管理部总经理、浦东区域项目管理部总经理。2005年7月至2009年2月,担任上海临港商务管理服务有限公司总经理、党支部书记。2009年2月至2011年4月,担任上海漕河泾开发区物业管理公司总经理助理、上海新园雅致酒店经营管理有限公司总经理。2011年4月至今,担任上海漕河泾开发区物业管理有限公司副总经理。2012年12月起担任临港投资副总经理。

  截至本报告书摘要签署日,临港投资的董事、监事、高级管理人员及其近亲属不存在任何方式直接或间接持有临港投资股权的情况。

  截至本报告书摘要签署日,除临港投资董事袁国华向上海农村商业银行出资5万元外,占比0.001%,临港投资的董事、监事、醉红颜心论坛722866.com,高级管理人员无对外投资情况。

  截至本报告书摘要签署日,临港投资的董事、监事、高级管理人员在临港投资及其子公司以外的其他企业的兼职情况如下:

  除上述情况以外,临港投资的其他董事、监事、高级管理人员未有在临港投资及其子公司以外的其他企业担任职务的情况。

  截至本报告书摘要签署日,临港投资的董事、监事、高级管理人员相互之间不存在亲属关系。

  七、董事、监事、高级管理人员、核心技术人员与临港投资签订的协议及其履行情况

  截至本报告书摘要签署日,临港投资的高级管理人员及财务人员均在临港投资任职,并与之签订劳动合同,该等合同正常履行,不存在违约情形。

  临港投资的董事、监事、高级管理人员均经过合法的程序选聘,且已经了解与股票发行上市有关的法律法规,知悉上市公司及其职务所需履行和承担的法定义务和责任,符合法律、行政法规和规章规定的任职资格,不存在下列任一情形:

  (2)最近 36 个月内受到中国证监会行政处罚,或者最近 12 个月内受到证券交易所公开谴责;

  (3) 因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查,尚未有明确结论意见。

  截至2012年1月1日,临港投资的董事会成员为朱伟强、金钟、邵正平、徐斌、袁国华,由朱伟强担任公司董事长。

  2012年6月26日,临港投资出具股东决定,委派达孺牛担任公司董事,金钟不再担任公司董事。

  2015年3月11日,临港投资出具股东决定,委派孙昂担任公司董事,达孺牛不再担任公司董事。

  2015年3月11日,临港投资召开第三届董事会第四十三次会议,选举孙昂担任副董事长。

  截至2012年1月1日,临港投资的监事会成员为刘家平、杨菁,由刘家平担任监事长。

  2012年12月18日,临港投资出具股东决定,同意根据公司职工大会选举结果,委派任曙虹女士担任职工监事。

  2012年12月26日,临港投资召开第三届董事会第二十二次会议,同意聘任刘平为公司副总经理。

  2013年8月16日,临港投资召开第三届董事会第二十四次会议,同意不再聘任王怡为公司副总经理。

  2014年12月29日,临港投资召开第三届董事会第四十一次会议,同意聘任丁桂康为公司总经理。

  2015年3月11日,临港投资召开第三届董事会第四十三次会议,同意聘任陆雯为常务副总经理兼财务总监。

  综上,临港投资近三年内主要董事、监事及高级管理人员基本保持稳定,最近三年内没有发生重大变化。

  本次资产评估对象为临港投资的全部股东权益及临港投资下属三家控股子公司松高科、松高新和康桥公司的少数股东权益,包括临港投资100%的股东权益、新桥资管持有的松高科40%的少数股东权益、九亭资管持有的松高新49%的少数股东权益、浦东康桥持有的康桥公司40%的少数股东权益。评估范围包括相应标的资产的流动资产、非流动资产(包括长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建工程、长期待摊费用、无形资产、递延所得税资产等)及负债等。

  其中,临港投资作为持股型管理公司,持有松高科60%的股权、松高新51%的股权、松江公司99.775%的股权、佘山公司51%的股权、康桥公司60%的股权、南桥公司55%的股权、自贸联发45%的股权以及临港松高科51%的股权。

  根据东洲评估出具的沪东洲资评报字[2015]第0128111号《临港投资评估报告》、沪东洲资评报字[2015]第0138111号《松高科评估报告》、沪东洲资评报字[2015]第0137111号《松高新评估报告》及沪东洲资评报字[2015]第0037156号《康桥公司评估报告》,以2014年12月31日作为评估基准日,采用资产基础法和收益法对临港投资、松高科、松高新及康桥公司的全部股东权益进行评估,最终以资产基础法评估结果作为本次评估结论。

  根据上述评估报告,本次拟注入资产对应的标的资产截至2014年12月31日的账面值、评估价值和增值率情况如下:

  从上表可以看出,不同公司的评估增值率有所不同,主要系由不同公司下属开发项目的预期开发利润不同造成的。由于临港投资不同下属公司每个开发项目自有资金与项目总开发资金实际配比是不完全一致的,且每个项目的地理位置、土地取得成本、建筑形态均有所不同,故导致每个项目的建设成本不同。另外,由于每个项目的对外租售价格不同,且每个项目公司的期间费用率(即管理成本率)不同,故导致各个项目的利润率不同,进而导致不同公司的评估增值率有所不同。

  企业价值评估的基本方法主要有资产基础法、收益法和市场法。三种方法的基本情况如下:

  (1)资产基础法,也称成本法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,以确定评估对象价值的评估方法。

  (2)收益法是指将预期收益资本化或者折现,以确定评估对象价值的评估方法。

  (3)市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较,以确定评估对象价值的评估方法。

  由于资产基础法是以资产负债表为基础,从资产成本的角度出发,以各单项资产及负债的市场价值替代其历史成本,并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值,从而得到企业净资产的价值。因此资产基础法的适用性很强,适用于本次拟注入资产评估。

  由于被评估单位(拟注入资产)对应的经营主体系持续经营的企业,未来预期收益可以预测并可以用货币衡量,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量,以及被评估资产预期获利年限可以预测。故被评估单位(拟注入资产)也具备收益法评估的条件,可以采用收益法评估。

  市场法的理论基础是同类、同经营规模并具有相同获利能力的企业其市场价值是相同的(或相似的),由于与被评估单位(拟注入资产)对应经营主体同经营规模并单纯从事园区二级开发的上市公司或交易案例较难取得,因此本次评估不宜采用市场法。

  综上所述,本次拟注入资产适合资产基础法和收益法评估,不适用市场比较法评估。

  1、本次评估对象为自仪股份重大资产置换及发行股份购买资产涉及的临港投资的股东全部权益,评估范围为临港投资全部资产及负债,具体包括流动资产、长期股权投资、固定资产、递延所得税资产及负债等。资产评估申报表列示的母公司报表账面净资产为145,534.57万元,合并报表归属于母公司所有者权益为151,239.29万元。母公司报表总资产为157,149.85万元,负债总额为11,615.28万元。

  2、截至评估基准日,临港投资拥有控制权的下属子公司7家,非控制权的参股公司1家,具体情况如下:

  (1)公开市场假设:公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场,在这个市场上,买者和卖者的地位是平等的,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。

  (2)持续使用假设:该假设首先设定被评估资产正处于使用状态,包括正在使用中的资产和备用的资产;其次根据有关数据和信息,推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境,同时又着重说明了资产的存续状态。

  (3)持续经营假设:即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础,在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业,而是合法地持续不断地经营下去。

  (1)本报告除特别说明外,对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。

  (2)国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化,评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化,无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。

  (3)评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化,信贷政策、利率、汇率基本稳定。

  (4)依据本次评估目的,确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。

  (1)被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程,签署的协议,审计报告、财务资料等所有证据资料是线)评估对象目前及未来的经营管理班子尽职,不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项,并继续保持现有的经营管理模式持续经营。

  (4)企业经营或开发的项目所对应的总投资、项目销售时间进度等内容在未来经营中能够如期实现。

  (5)本次评估收益预测中,对松江公司、自贸联发两家企业的所持有的投资性房产,按照与管理层沟通明确的以租为主的经营模式,按长期持有享有租金回报进行预测定价;而其他各家均按照以售为主的模式进行预测计算,享有开发资本增值回报。

  (6)经分析企业目前的资产状况及资本结构,本次评估假设企业正在开发的项目预测期所需建设资金均能通过抵押的土地和在建项目等方式从市场上借贷取得。

  (7)本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测,不考虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货膨胀等。

  (8)本次评估中所依据的各种收入及相关价格和成本等均是评估机构依据被评估单位提供的历史数据为基础,在尽职调查后所做的一种专业判断。

  企业价值评估中的资产基础法即成本法,它是以评估基准日市场状况下重置各项生产要素为假设前提,根据委托评估的分项资产的具体情况,选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和,再扣减相关负债评估值,得出股东全部权益的评估价值。

  基本计算公式:股东全部权益评估值=各项资产评估价值之和-各项负债评估价值之和。

  根据企业提供的各科目的明细表,对现金于清查日进行了盘点,根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数,以经核实后的账面价值确认评估值;对银行存款余额调节表进行试算平衡,核对无误后,以经核实后的账面价值确认评估值。

  临港投资应收款项主要包括应收账款和其他应收款。各种应收款项在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的,按全部应收款额计算评估值;对于很可能收不回部分款项的,在难以确定收不回账款的数额时,借助于历史资料和现场调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,按照账龄分析法,估计出这部分可能收不回的款项,作为风险损失扣除后计算评估值;账面上的“坏账准备”科目按零值计算。

  根据所能收回的相应资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回的相应资产或权利的,按核实后的账面值作为评估值。

  ① 对存货-开发产品采用市场比较法扣减相关税费以及适当比例的利润确定评估值;租金收益法评估主要针对对外出租的车位,按客观租金并考虑客观增长率,扣减合理税费后,以净收益折现确定价值。

  在房地分估时,土地使用权价值按市场比较法确定土地评估值,前期开发成本根据重置成本价值,对比行业利润率及企业自身利润率的合理性,最终选取企业自身利润率后考虑净利润折减,进行公允价值评估,然后和土地评估值累加并扣除增值所带来的土地增值税和所得税影响后,得出开发项目的评估值;

  对于尚未开发的土地使用权按市场比较法确定土地评估值;对于尚未开发、仅发生前期费用的项目按核实后账面值评估。

  临港投资的长期投资均为股权投资,对资产价值变化较大的长期投资单位,进行整体资产清查评估,再根据投资比例确定评估值;对投资时间不长、资产结构、资产价值变化不大的投资项目,根据被投资单位会计报表列示的净资产结合投资比例确定评估值。

  投资性房地产系用于租售的园区房地产开发项目,按其经营模式分别采用租金收益法、市场比较法评估。对以出售为主的投资性房地产,采用市场比较法扣减相关税费以及适当比例的利润确定评估值;对长期持有收取租金的投资性房地产,采用租金收益法按客观租金考虑适当的空置率和租金客观增长率,扣减合理税、费后,以净收益折现确定价值。

  房屋建筑物类固定资产,对自用办公楼采用房地合一评估,用收益法和市场比较法评估,结合企业经营模式合理确定评估价值。对车辆、电子设备根据评估目的,结合评估对象实际情况,主要采用重置成本法进行评估。

  A. 对于电子设备,主要通过网上查询及市场询价等方式取得设备购置价,在此基础上考虑各项合理费用,如运杂费、安装费等。其中对于部分询不到价格的设备,采用替代性原则,以同类设备价格并考虑合理费用后确定重置全价。

  B. 通过市场询价确定车辆市场购置价,再加上车辆购置税和相关手续牌照费作为其重置全价。

  即:车辆重置全价=购置价+[购置价/(1+增值税税率)]×车辆购置税税率+其他合理费用

  A. 对于电子设备,主要通过对设备使用状况的现场勘察,并根据各类设备的经济寿命年限,综合确定其成新率。

  B. 对于车辆,依据国家颁布的车辆强制报废标准,对于非营运的小、微型汽车以车辆行驶里程确定理论成新率,然后结合现场勘察情况进行调整,其公式为:

  行驶里程理论成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%

  外购的通用软件,采用的评估方法如下:对于评估基准日市场上有销售的外购软件,按照评估基准日的市场价格作为评估值。

  通过了解递延所得税资产的内容及相关计算过程,并根据对应科目的评估处理情况,重新计算确认递延所得税资产。

  收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益,采用适宜的折现率折算成现时价值,以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若干年度内的股权自由现金流量作为依据,采用适当折现率折现后加总计算得出经营性资产价值,然后再加上溢余资产、非经营性资产价值得出股东全部权益价值。

  经营性资产价值=预测期期间的股权自由现金流量现值+预测期之后的股权自由现金流量现值之和P,即

  n—根据被评估单位目前经营业务、财务状况、资产特点和资源条件确定。对租售结合,以售为主的项目,按其销售计划至2020年所有项目已基本实现销售,所以本次评估预测期为2015-2020年,预测期为7年,预测期后计算投资公司本部、以租赁为主的松江公司年收益,收益期按照无限期确定。

  ② 分析企业历史的收入、成本、费用等财务数据,结合企业的资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景,对管理层提供的明确预测期的预测进行合理的调整。

  ④ 根据宏观和区域经济形势、所在行业发展前景,企业经营模式,对预测期以后的永续期收益趋势进行分析,选择恰当的方法估算预测期后的价值。

  折现率,又称期望投资回报率,是收益法确定评估价值的重要参数。本次评估采用资本资产定价修正模型(CAPM)确定折现率,计算公式为:

  溢余资产是指与企业主营业务收益无直接关系的,超过企业经营所需的多余资产,主要包括溢余现金、闲置的资产。

  非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的,未纳入收益预测范围的资产及相关负债,对该类资产单独评估后加回。

  按照资产基础法评估,临港投资在基准日市场状况下股东全部权益价值评估值为207,836.79万元;其中:总资产账面值157,149.85万元,评估值219,452.07万元,增值额62,302.23万元,增值率39.65%;总负债账面值11,615.28万元,评估值11,615.28万元,无评估增减值;净资产账面值145,534.57万元,评估值207,836.79万元,增值额62,302.23万元,增值率42.81%。

  以2014年12月31日为评估基准日,临港投资的资产基础法评估情况如下:

  ① 预付账款账面净值78.00万元,评估为零,减值78.00万元。主要原因为预付账款系预付的评估费,性质为费用,故本次评估为零。

  ② 固定资产账面净值72.43万元,评估净值为98.28万元,增值25.85万元。主要原因为:

  A.运输设备增值26.57万元。经清查企业有3辆小型客车的“沪”牌额度,本次评估参考基准日上海市小型客车牌照拍卖成交均价评估,形成增值。

  B.电子设备减值0.72万元。近年来一般电子类设备更新较快,价格下滑幅度较大,导致电子设备评估减值。

  ③ 长期股权投资账面净值137,861.94万元,评估净值200,216.31万元,增值62,354.37万元。主要原因为:

  其一,控股的长期投资单位账面值均为历史出资成本金额,本次评估对其进行整体评估,结合持股比例确定评估值,导致评估增值。

  其二,本次长期投资单位整体评估后较各自账面净资产有所增值,主要增值科目为存货—开发成本、存货—开发产品及投资性房地产,分析如下:

  A.存货—开发成本账面价值反映的是各项目基准日的建造成本,评估值系参考项目开发计划,结合项目基准日进度,确认了部分已投资成本的项目利润,形成的评估增值。

  B.存货—开发产品账面价值反映的是各项目基准日的建造成本,而评估值是根据各开发产品现时销售均价,扣减尚未实现销售所需负担的销售管理费用、销售税金、部分合理开发利润、土地增值税后计算得出,较建造成本有所增值。

  C.投资性房地产系各已开发项目,其账面原值反映的是各项目的原始建造成本,账面净值反映的是基准日基于建造成本的摊余价值,而评估值反映的是基准日时考虑税费后的市场价值,两者计算的方法不同,且目前的房地产市场呈上升趋势,故造成评估增值。

  按照收益法评估,临港投资在假设条件下股东全部权益价值评估值为210,400.00万元,比审计后账面净资产增值64,865.43万元,增值率为44.57%。

  由于临港投资的主要资产为长期投资,而母公司报表长期投资中对控股子公司账面值为原始投资额采用成本法核算,从而导致评估增值率失真。合并报表中归属于母公司的所有者权益与评估口径一致,因此,临港投资合并报表中归属于母公司的所有者权益账面值151,239.29万元,资产基础法评估值207,836.79万元,增值额56,597.50万元,增值率37.42%;收益法评估值210,400.00万元,增值额59,160.71万元,增值率39.12%。

  本次对于临港投资100%股东权益的评估结果,资产基础法评估值为207,836.79万元,收益法评估值为210,400.00万元,差异率为1.23%。

  资产基础法和收益法评估结果出现差异的主要原因是:资产基础法侧重于当前市场价值,收益法结论反映园区注入资产未来持续经营的获利能力,本次拟注入的核心资产为存货、投资性房地产,根据现时点的同区域市场价格和后续开发成本,扣减费用、税费、利润而计算的评估值,在市场上较易得到验证,较好地反映了目前企业的资产价值。同时,资产中主要是不动产项目开发企业,其因开发支出、售价及面积、收入确认、开发进度、销售进度、税金的缴纳、汇算清缴时间及过程等方面由于受到宏观经济环境、宏观调控政策、房地产行业政策、行业发展情况、市场供需关系、市场推广策略、下游客户心理等多种因素的影响而存在一定的不确定性,尤其是企业拥有较多的土地目前并没有明确的规划和设计,未来这些项目给企业带来收益的质量和数量不如资产基础法更准确。因此,资产基础法的评估结果更能客观、合理地反映评估对象的价值,故以资产基础法结果作为最终评估结论。

  关于松高科的评估情况,请参照本报告书摘要“第八章 拟注入资产的估值情况,三、松高科全部股东权益评估情况”内容。

  关于松高新的评估情况,请参照本报告书摘要“第八章 拟注入资产的估值情况,四、松高新全部股东权益评估情况”内容。

  以2014年12月31日为评估基准日,松江公司的资产基础法评估情况如下:

  松江公司流动资产账面值32,713.55万元,评估值为32,549.32万元,减值164.23万元。主要原因是本次评估将存货—开发成本按照基准日后已实现的合同转让价格评估,致使评估减值164.23万元。

  松江公司投资性房产账面净值7,065.16万元,评估值14,035.80万元,评估增值6,970.64万元,主要是位于松江区民强路301号(地块一)及松江区民益路201号(地块二)的已开发项目,现被评估单位作为投资性房产核算,本次重估后形成的评估增值,其账面原值仅是反映的原始建造成本,账面净值反映的是基于建造成本的摊余价值,而评估值是通过收益法,参考客观租金,以委估房地产各年净收益的现值之和确定评估值,较建造成本的摊余价值形成增值所致。

  松江公司固定资产账面净值38.02万元,评估净值为143.27万元,增值105.25万元,系设备类评估增值造成。经分析本次评估增减值的原因主要有以下几点:

  ① 运输设备:经清查企业有7辆小型客车的“沪”牌额度,本次评估参考基准日上海市小型客车牌照拍卖成交均价评估,形成增值106.85万元。

  ② 电子设备:近年来一般电子类设备更新较快,价格下滑幅度较大,导致评估原值低于账面原值;尽管企业对电子设备计提财务折旧较快,低于设备的经济耐用年限,仍致使评估减值1.60万元。

  松江公司负债账面值为28,374.78万元,评估值为28,344.78万元,减值30.00万元。负债减值的主要原因是由于将专项应付款——示范园扶持资金,本次评估按税后收益评减,造成减值30.00万元。

  以2014年12月31日为评估基准日,佘山公司的资产基础法评估情况如下:

  佘山公司的长期股权投资账面值205.04万元,评估值为199.46万元,减值5.58万元。主要原因是由于本次评估对长期股权投资单位打开评估,以基准日公允价值结合持股比例确定评估值,造成评估减值。

  以2014年12月31日为评估基准日,临港松高科的资产基础法评估情况如下:

  关于康桥公司的评估情况,请参照本报告书摘要“第八章 拟注入资产的估值情况,五、康桥公司全部股东权益评估情况”内容。

  以2014年12月31日为评估基准日,南桥公司的资产基础法评估情况如下:

  南桥公司流动资产账面值83,205.84万元,评估值为83,215.07万元,增值9.23万元。主要原因如下:

  ① 预付账款:预付账面减值主要是将一些已经支付但发票未到的广告宣传费作为费用性支出评估为零所致。

  ② 存货:存货—开发成本增值主要原因系南桥一期-2项目被评估单位取得土地使用权时间较早,评估基准日土地使用权价值相比获取土地时略有上涨所致。

  南桥公司固定资产—设备类账面净值170.81万元,评估值189.29万元,增值18.48万元,增值的主要原因系企业有4辆上海牌照公务用车,上海地区对车辆牌照实行拍卖取得,本次评估参考基准日上海市公务车牌照拍卖成交均价评估,故致使运输设备评估增值。

  以2014年12月31日为评估基准日,自贸联发的资产基础法评估情况如下:

  自贸联发流动资产账面值98,835.03万元,评估值为101,419.51万元,增值2,584.48万元,主要为存货及应收利息科目增值。

  其中,存货—开发成本增值2,538.98万元,主要为土地开发项目增值,由于账面值反映的是取地成本、规划道路配套设施费等,而本次评估根据企业提供的以往年度的实际收入,并结合项目的相关税费,并考虑部分净利润折减后确定其评估值,导致评估增值。

  应收利息增值45.50万元,系由于评估人员补提了最近一次结息日至评估基准日的应收利息所致。

  自贸联发可供出售金融资产系被评估单位持有上海自贸区红酒交易中心有限公司1.67%股权,账面值1.00元,评估值为25.16万元,增值25.16万元。由于账面值为历史出资成本金额1.00元,出资成本较低,本次评估采用基准日报表净资产1,509.36万元,结合持股比例1.67%确定评估值,导致评估增值。

  自贸联发长期股权投资账面值8,335.41万元,评估值为7,747.61万元,减值587.80万元。主要原因为长期投资上海综合保税区国际物流有限公司、上海洋山保税港区企业营运服务有限公司账面值均为历史出资成本金额,本次评估对其基准日报表资产进行分析,结合持股比例确定评估值,导致评估减值。

  自贸联发投资性房产科目建筑面积共计328,931.76平方米,账面价值101,163.08万元,评估值112,067.40万元,评估增值10,904.32万元,增值的主要原因是委评房地产账面净值反映的是折旧后的开发成本,而评估值反映的是基准日时考虑税费后的市场价值,两者计算的方法不同,且目前的房地产市场呈上升趋势,故造成评估增值。

  自贸联发固定资产账面净值2,120.97万元,评估净值为2,997.07万元,增值876.10万元。其中:

  房屋建筑物类科目建筑面积共计1,951.87平方米,账面价值1,800.57万元,评估值2,449.59万元,评估增值649.02万元,增值的主要原因是委评房地产账面净值反映的是折旧后的开发成本,而评估值反映的是基准日时的市场价值,且目前的房地产市场呈上升趋势,故造成评估增值。

  固定资产设备账面净值320.40万元,评估值547.48万元,增值227.08万元,主要原因为:

  A.运输设备增值235.16万元。由于近年来运输设备的重置价有较大幅度的下降,导致评估原值低于账面原值;尽管企业财务对运输设备折旧较快,其折旧年限大大短于国家规定的车辆耐用年限,运输设备评估仍有所减值;但因上海地区对车辆牌照实行拍卖,经评估体现了企业21张车辆牌照的市场价值。

  B.电子设备减值8.08万元。近年来一般电子类设备更新较快,价格下滑幅度较大,导致评估原值低于账面原值;尽管企业对电子设备计提财务折旧较快,低于设备的经济耐用年限,仍致使评估减值。

  自贸联发负债账面值124,064.94万元,评估值为124,490.28万元,增值425.34万元,系由于补提了最近一次结息日至评估基准日的应付利息所致。

  本次评估对象为自仪股份发行股份购买资产涉及的松高科的股东全部权益,评估范围为被评估单位全部资产及负债,具体包括流动资产、投资性房地产、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产及负债等。截至2014年12月31日,松高科总资产为142,141.98万元,负债总额为93,994.53万元,净资产48,147.45万元。

  (1)公开市场假设:公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场,在这个市场上,买者和卖者的地位是平等的,彼此都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。

  (2)持续使用假设:该假设首先设定被评估资产正处于使用状态,包括正在使用中的资产和备用的资产;其次根据有关数据和信息,推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境,同时又着重说明了资产的存续状态。

  (3)持续经营假设:即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础,在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业,而是合法地持续不断地经营下去。

  (1)本报告除特别说明外,对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。

  (2)国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化,评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化,无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。

  (3)评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化,信贷政策、利率、汇率基本稳定。

  (4)依据本次评估目的,确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。

  (1)被评估单位提供的业务合同以及营业执照、章程,签署的协议,审计报告、财务资料等所有证据资料是线)被评估单位目前及未来的经营管理班子尽职,不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项,并继续保持现有的经营管理模式持续经营。

  (3)被评估单位与客户或其他市场交易对手等签订的合同有效,并能得到执行。

  (4)本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测,不考虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货膨胀等。

  (5)本次评估中所依据的各种收入及相关价格和成本等均是评估机构依据被评估单位提供的历史数据为基础,在尽职调查后所做的一种专业判断。

  (6)本次评估假设被评估单位目前已开发完成各个项目,未来主要是以销售方式取得收益回报,部分带租约的厂房其持有的目的也主要是未来可以实现销售。

  (7)本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测,不考虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通货膨胀等。

  (8)本次评估中所依据的各种收入及相关价格和成本等均是依据被评估单位提供的历史数据为基础,评估单位对被评估单位提供的资料在尽职调查后做出专业判断,评估机构采纳资料的合理性会影响所作出的判断。

  企业价值评估中的资产基础法即成本法,它是以评估基准日市场状况下重置各项生产要素为假设前提,根据委托评估的分项资产的具体情况,选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和,再扣减相关负债评估值,得出股东全部权益的评估价值。

  基本计算公式:股东全部权益评估值=各项资产评估价值之和-各项负债评估价值之和。

  根据松高科提供的各科目的明细表,对现金于清查日进行了盘点,根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数,以经核实后的账面价值确认评估值;对银行存款余额调节表进行试算平衡,核对无误后,以经核实后的账面价值确认评估值。

  松高科应收款项主要包括其他应收款等。各种应收款项在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的,按全部应收款额计算评估值。

  对存货-开发产品采用市场价值倒扣法进行评估,已经签定相关销售(预售)合同或合作意向书的根据合同确定开发产品销售收入金额,尚未签定销售(预售)合同的主要采用市场比较法确定开发产品销售收入金额,在此基础上扣除相关费用、税费以及适当比例的利润确定评估值。

  本次评估对于投资性房地产分别采用市场比较法和收益法评估,采用市场法评估结果。

  市场比较法主要是采用市场价值确定其开发产品的销售收入金额,并在此基础上扣除相关费用、税费以及适当比例的利润确定评估值的方法。

  收益法也称收益资本化法、收益还原法,它是利用了经济学中的预期收益原理,即某宗房地产的客观合理价格或价值,为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。

  对车辆、电子设备根据评估目的,结合评估对象实际情况,主要采用重置成本法进行评估。

  A. 对于电子设备,主要通过网上查询及市场询价等方式取得设备购置价,在此基础上考虑各项合理费用,如运杂费、安装费等。其中对于部分询不到价格的设备,采用替代性原则,以同类设备价格并考虑合理费用后确定重置全价。

  B. 通过市场询价确定车辆市场购置价,再加上车辆购置税和相关手续牌照费作为其重置全价。

  即:车辆重置全价=购置价+[购置价/(1+增值税税率)]×车辆购置税税率+其他合理费用

  A. 对于电子设备,主要通过对设备使用状况的现场勘察,并根据各类设备的经济寿命年限,综合确定其成新率。

  B. 对于车辆,参考国家颁布的车辆强制报废标准,对于非营运的小、微型汽车以车辆行驶里程确定理论成新率,然后结合现场勘察情况进行调整,其公式为:

  行驶里程理论成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%

  对企业外购的应用软件,采用市价法,参照软件目前的市场价格,考虑实际使用贬值因素,确定评估值。

  对递延所得税资产,根据核实后的企业财务与税务上的暂时性差异结合企业所得税税率确定评估值。

  收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益,采用适宜的折现率折算成现时价值,以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若干年度内的股权自由现金流量作为依据,采用适当折现率折现后加总计算得出经营性资产价值,然后再加上溢余资产、非经营性资产价值得出股东全部权益价值。

  经营性资产价值=明确的预测期期间的股权自由现金流量现值+明确的预测期之后的股权自由现金流量现值之和P,即

  n—根据被评估单位目前经营业务、财务状况、资产特点和资源条件,本次管理层预计的各个项目销售的预测期期间n选择,n为6年(从评估基准日至2020年底,高科技园一期项目、科技广场项目、创新广场项目销售完毕);

  ② 分析被评估单位历史的收入、成本、费用等财务数据,结合被评估单位的资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景,对管理层提供的明确预测期的预测进行合理的调整。

  ④ 根据宏观和区域经济形势、所在行业发展前景,被评估单位经营模式,对预测期以后的永续期收益趋势进行分析,选择恰当的方法估算预测期后的价值。

  非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的,未纳入收益预测范围的资产及相关负债,对该类资产及负债单独评估后加回。(下转B73版)来源上海证券报)

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